Regler & skyldigheter
Du kanske funderar på att bygga om eller renovera din bostadsrätt?
Nedan hittar du utöver allmän information även allt om:
- vad som krävs innan en ombyggnation/renovering i din lägenhet får påbörjas
- vilka regler som gäller under tiden du bygger om eller renoverar
- slutbesiktning och vad som krävs efteråt för att din renovering ska godkännas
Allmänt
Reglerna är framtagna för att säkerställa trygghet för både boende och fastighet. Denna policy kompletterar bostadsrättslagen (framför allt 7 kap.) och föreningens stadgar. Om det skulle finnas någon skillnad mellan policyn och lag eller stadgar gäller alltid lag och stadgar. Läs dem inför din planerade ombyggnad.
Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga kostnader kopplade till ombyggnaden, inklusive bygglov, besiktningar och övriga kostnader.
Information till styrelsen
Styrelsen ska informeras om alla renoveringar som kan påverka fastigheten, gemensamma installationer eller grannar. Om du är osäker på om en åtgärd kräver godkännande – kontakta alltid styrelsen i förväg.
Detta behöver du styrelsens godkännande för
Åtgärder som omfattas av bostadsrättslagen eller föreningens stadgar (§28) får inte påbörjas innan styrelsen har lämnat skriftligt godkännande.
- Ingrepp i en bärande konstruktion.
- Installation eller ändring av ledningar för vatten, avlopp, värme eller gas.
- Installation eller ändring av ventilationsanläggning eller ventilationssystem.
- Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal.
- Åtgärder som påverkar fastighetens brandskydd.
- Andra väsentliga förändringar av lägenheten, exempelvis större ändringar av planlösningen eller andra ombyggnader som väsentligt förändrar lägenhetens utformning.
- Åtgärder som påverkar en lägenhets historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden, om sådana finns.
Exempel på åtgärder som normalt kräver tillstånd:
- Ta upp eller ta bort en dörröppning i en bärande vägg.
- Riva eller flytta en bärande vägg.
- Flytta kök eller badrum.
- Flytta golvbrunn.
- Dra om vatten- eller avloppsledningar. Installera golvvärme som kräver ändringar i värmesystemet.
- Installera mekanisk köksfläkt eller göra ändringar i ventilationssystemet.
- Installera braskamin eller annan eldstad.
- Genomföra en större ombyggnad som väsentligt förändrar planlösningen.
Detta kan du göra utan styrelsens godkännande
Under förutsättning att inga av ovanstående punkter berörs:
Måla väggar och tak, tapetsera, byta golv, byta köksluckor och bänkskivor, byta vitvaror, byta innerdörrar eller sätta upp garderober eller annan lös inredning.
Mer info om just kök, ytskikt, väggar och ytterdörr finns i separata flikar i menyraden Bygga om.
Besiktnings- och delbesiktningskrav
Samtliga besiktningskostnader inklusive eventuella ombesiktningar bekostas av bostadsrättshavaren.
• Besiktningsman och besiktningar
Om styrelsen i sitt tillståndsbeslut ställer krav på delbesiktning eller slutbesiktning ska dessa utföras av en oberoende besiktningsman med relevant kompetens.
Innan arbetet påbörjas ska bostadsrättshavaren meddela styrelsen namn och kontaktuppgifter till den besiktningsman som kommer att utföra de besiktningar som anges i tillståndsbeslutet.
Även när besiktning inte uttryckligen krävs rekommenderar föreningen att en oberoende besiktningsman anlitas redan under planeringen av renoveringen. Besiktningsmannen bör ha relevant certifiering, till exempel via SBR eller motsvarande branschgodkänd kompetens.
• Varför?
I äldre fastigheter kan det ibland vara svårt att fullt ut uppfylla dagens branschregler, exempelvis branschregler från Säker Vatten eller andra aktuella branschstandarder. Därför är det viktigt att planerade tekniska lösningar bedöms innan arbetet påbörjas. En tidig genomgång tillsammans med entreprenör och besiktningsman minskar risken för kostsamma ändringar eller underkända lösningar i efterhand.
• Intyg & dokumentation
Inför slutbesiktning är det viktigt att allt arbete är korrekt utfört och dokumenterat. Särskilt vid arbeten i badrum, kök och andra installationer ska intyg från behöriga entreprenörer för el-, VVS- och tätskiktsarbeten kunna uppvisas.
• OBS! Viktigt! Delbesiktningar
När en renovering omfattas av krav på delbesiktning enligt styrelsens tillståndsbeslut får de delar av arbetet som ska besiktigas inte byggas in innan de har kunnat kontrolleras.
Detta gäller särskilt arbeten som innebär anslutning till eller ändring av föreningens gemensamma installationer, exempelvis vatten, avlopp, värme, ventilation och el.
Syftet med delbesiktningen är att en oberoende besiktningsman ska kunna bedöma att arbetet är fackmässigt utfört och dokumentera sina iakttagelser medan installationerna fortfarande är synliga. När installationer senare byggs in bakom exempelvis kakel, väggar, golv eller tak är det i många fall inte längre möjligt att kontrollera hur arbetet faktiskt har utförts.
Om en installation byggs in innan föreskriven delbesiktning har genomförts sker det på bostadsrättshavarens egen risk. Om arbetet därefter inte kan bedömas eller verifieras genom besiktning eller tillräcklig dokumentation, om det avviker från styrelsens tillståndsbeslut eller om erforderlig dokumentation saknas, kan styrelsen begära kompletterande underlag, ombesiktning, att installationen friläggs för kontroll eller att andra brister åtgärdas innan renoveringen kan godkännas. Samtliga kostnader för kompletterande besiktning, eventuell friläggning, återställning och ombesiktning bekostas av bostadsrättshavaren.
Innan en ombyggnation/renovering får påbörjas
- Ta fram underlag för din renovering/ombyggnation
• Se till att ha alla underlag som intyg, ritningar och en skriftlig redogörelse för hur du ska gå till väga, så att det blir lätt för styrelsen att fatta ett beslut.
• Kontakta själv Stadsbyggnadskontoret i god tid för att bekräfta om arbetena förutsätter bygglov eller bygganmälan.
• Ritningar och konstruktionsutredning: Planritningar finns tillgängliga under fliken Bygga om på föreningens hemsida. Dessa ritningar är hämtade från Stockholms stadsbyggnadskontor. Vid ingrepp i väggar eller konstruktioner där det finns osäkerhet kring om en vägg är bärande ska detta alltid utredas av en certifierad konstruktör (byggingenjör/strukturingenjör). Intyg ska bifogas ansökan. Det går inte att själv avgöra om en vägg är bärande genom att exempelvis knacka i den. - Skicka in din skriftliga ansökan till styrelsen
Med en skriftlig ansökan blir ditt ärende protokollfört. Då har du också möjlighet att få ett skriftligt svar på din ansökan. Din ansökan kommer behandlas på ordinarie styrelsemöte så var ute i god tid.
Ansökan görs via blankett och mailas till styrelsen i Brf Tobaksspinnaren och ska innehålla:
• Beskrivning av planerade åtgärder
• Ritningar och eventuella intyg från konstruktionsingenjör
• Uppgifter om entreprenörer: namn och organisationsnummer på samtliga tilltänkta entreprenörer (bygg, VVS, el) samt dessas giltiga försäkringsintyg & behörighetscertifikat - Läs igenom tillståndet
När du har fått styrelsens godkännande, läs igenom tillståndet noggrant. Det kan vara villkorat. - Dokumentera
Innan ombyggnation påbörjas bör du dokumentera hur lägenheten ser ut från början. Vi rekommenderar även att eventuella skador eller slitage i gemensamma utrymmen, som trapphus och entréer, dokumenteras. Det gör det enklare att skilja befintliga skador från sådant som kan uppstå under byggtiden. - Informera dina grannar
Meddela dina grannar att du ska renovera innan den startar. Sätt upp en lapp på anslagstavlan med info om vilken lägenhet som renoveras, vem som är kontaktperson (med telefonnummer) och hur länge renoveringen kommer pågå.
Ska vatten stängas av behöver detta göras genom FT Drift, och tatueringssalongen behöver informeras i god tid (mer om detta längre ner).
Under tiden du bygger om eller renoverar
Alla renoveringar innebär någon form av störning för grannarna – det kan handla om buller, byggdamm, avstängt vatten eller transporter av material och avfall. För att det ska fungera så smidigt som möjligt behöver alla visa hänsyn och följa föreningens regler.
Tider
Arbeten får utföras vardagar mellan kl. 07.00 och 18.00. Särskilt störande arbeten, exempelvis bilning, borrning eller sågning, får endast ske mellan kl. 09.00 och 16.00. Om arbete behöver utföras utanför dessa tider krävs godkännande från styrelsen.
Avstängningar ska planeras så att de blir så korta som möjligt och får normalt endast ske dagtid på vardagar.
Vattenavstängning
Kom ihåg att föreningen också har en lokalhyresgäst som måste informeras om vattenavstängning, se nedan!
Vattenavstängning
Föreningen har även en lokalhyresgäst vars verksamhet är beroende av tillgång till vatten. Vid planerade vattenavstängningar ska därför även lokalhyresgästen informeras.
Avstängningar ska planeras så att de blir så korta som möjligt och får normalt endast ske dagtid på vardagar.
Information om vattenavstängningen ska sättas upp på anslagstavlan på bottenplan, på insidan av porten och i hissen. Informationen ska tydligt ange vad som stängs av, datum, start- och sluttid samt kontaktperson. Samma information ska även lämnas till House of Pain.
House of Pain använder vatten i sin verksamhet och är därför särskilt beroende av att få korrekt information. Lämna informationen personligen eller kontakta dem på telefon 08-429 94 32. Om arbetet blir klart tidigare än planerat uppskattas det om de informeras om att vattnet har satts på igen.
FT Drift ansvarar för själva vattenavstängningen i källaren och nås på 08-669 02 00. Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga kostnader som uppstår i samband med arbetet.
Hiss och fastighet
- Hissen ska skyddas och kläs in innan arbetet påbörjas
- Hissen får inte belastas med mer än 250 kg
- Eventuella skador på fastigheten bekostas av den boende eller entreprenör – se till att dokumentera för din egen skull innan och var tydlig med dina hantverkare om detta så ingen tvist uppstår senare.
Städning och byggavfall, big bags
- Trapphus och gemensamma utrymmen ska hållas rena under hela byggtiden
- Byggavfall får inte förvaras i trapphus, entré eller på föreningens mark
- Avfall ska transporteras bort löpande av entreprenör eller bostadsrättshavare
Du ansvarar själv för att allt byggavfall tas om hand och transporteras bort på ett korrekt sätt. Byggavfall får inte lämnas i föreningens sopkärl. Säckar med byggavfall, rivningsmaterial, verktyg och byggmaterial får inte förvaras i trapphus, entréer, källargångar eller andra gemensamma utrymmen. Detta gäller både av brandskydds- och framkomlighetsskäl.
Om du behöver använda container eller big bag ska detta först godkännas av styrelsen om den ska placeras på föreningens mark. Om uppställningen kräver tillstånd från kommunen ansvarar du själv för att ansöka om detta samt eventuella kostnader.
Byggavfall ska forslas bort löpande och får inte bli stående längre än nödvändigt. Ibland hinner de firmor som hämtar byggavfall inte ut samma dag när hämtningen beställs. Ingen fara, då får hämtningen ske på morgonen dagen efter. Som medlem ansvarar du för att informera anlitad firma om detta. Om big bag:en inte fylls upp på en dag, välj hellre en mindre storlek.
Renhållning
Det är viktigt att skydda både den egna lägenheten, angränsande bostäder och föreningens gemensamma utrymmen från byggdamm, smuts och eventuella skador. Trapphus, hiss och andra gemensamma ytor ska hållas rena under hela byggtiden. Om renoveringen orsakar extra nedsmutsning ansvarar medlemmen för att extra städning utförs.
Försäkring
Du ansvarar också för att det finns ett tillräckligt försäkringsskydd under byggtiden samt att brandskyddet inte försämras. Vid större arbeten bör handbrandsläckare finnas lätt tillgänglig på arbetsplatsen.
Efter ombyggnaden/renoveringen
Slutbesiktningskrav
Om styrelsen i sitt tillståndsbeslut har ställt krav på slutbesiktning ska en godkänd slutbesiktning genomföras efter avslutat arbete av en oberoende, certifierad besiktningsman, förslagsvis samma besikningsman som gjort delbesiktningarna (vid tex VVS-arbete).
Protokoll från slut- och delbesiktningarna ska lämnas till styrelsen.
Styrelsen kan begära kompletteringar, besiktningar eller ytterligare underlag både före, under och efter ombyggnationen.
När styrelsen har tagit emot godkänd slutbesiktning och övriga handlingar enligt tillståndsbeslutet får du ett skriftligt besked om att renoveringen har godkänts.
Syftet med dessa regler är att säkerställa en trygg, hållbar och välfungerande fastighet för alla boende.
Relationshandlingar efter ombyggnad
Vid ändringar av planlösning, ingrepp i bärande konstruktion eller förändringar av installationer (såsom el, vatten, avlopp eller ventilation) ska, när sådana handlingar är relevanta, relationshandlingar överlämnas till bostadsrättsföreningens styrelse när arbetet är färdigställt.
Med relationshandlingar avses den slutliga dokumentationen som visar hur ombyggnaden faktiskt har utförts. Det kan exempelvis vara uppdaterade ritningar, intyg från behöriga entreprenörer eller andra tekniska handlingar som beskriver det färdiga resultatet.
Syftet är att säkerställa att föreningen har korrekt och uppdaterad information om lägenhetens utförande, vilket är viktigt både ur ett säkerhets- och förvaltningsperspektiv samt vid framtida underhåll och överlåtelser.